En España, la propiedad inmobiliaria ha sido durante mucho tiempo un símbolo de estabilidad y seguridad económica. Nuestra tradición de heredar y transmitir propiedades de generación en generación es un rasgo cultural que nos diferencia de nuestros vecinos europeos, fortaleciendo la idea de que invertir en ladrillo o, más propiamente dicho, en bienes raíces, es más que proteger el patrimonio familiar, un objetivo deseable que simboliza estabilidad financiera y cierto status social.
Esta percepción se consolidó aún más con la implementación del Plan Nacional de Vivienda en los años 60 del siglo pasado, conocido por su famosa frase “cada familia, un piso”. Una década más tarde se implementaron políticas fiscales y ayudas para fomentar la compra de segundas residencias y su alquiler, facilitando así el desarrollo del sector turístico. Desde entonces, la inversión inmobiliaria se ha considerado una opción muy atractiva, como forma de ahorro a largo plazo, fundamentalmente por la posibilidad de obtener ingresos adicionales a través de su arrendamiento.
Y aquí seguimos a día de hoy, fieles “amantes” del ladrillo, del que solo vemos bondades sin reflexionar sobre los aspectos menos favorables de esta inversión que, en algunos casos, también puede generarnos problemas. El más grave, sin duda, el de liquidez en momentos complicados, como los que muchas personas enfrentan actualmente debido al considerable aumento de las cuotas hipotecarias, consecuencia de la rápida elevación del Euribor, como resultado del aumento de los tipos de interés por parte del BCE.
La inversión inmobiliaria es una forma de diversificar nuestra cartera de inversión que aporta rentabilidad; además, su evolución está poco correlacionada con el resto de activos tradicionales (bolsa y renta fija) y esto es un aspecto positivo porque permite, en cierta medida, “amortiguar” los impactos coyunturales negativos en precios entre los componentes de la cartera (renta variable, renta fija, inmobiliario…). Pero es crucial evaluar tanto los aspectos positivos, como los riesgos antes de embarcarse en la compra. Sencillamente porque no queremos que una mala evaluación de los cálculos nos haga perder dinero.
Para ello es fundamental diferenciar la rentabilidad inmobiliaria como consecuencia del siguiente desglose:
- revalorización de la vivienda consecuencia del incremento del precio del metro cuadrado a lo largo del tiempo de posesión del activo
- rentabilidad del alquiler como forma de explotar y optimizar la inversión realizada durante el mismo periodo
de tal forma que la rentabilidad anual de nuestro inmueble será la suma de la rentabilidad anualizada (o rentabilidad media anual durante el tiempo de posesión) más la rentabilidad del alquiler en cada ejercicio. En esta publicación nos centraremos en el cálculo de la rentabilidad bruta y neta antes de impuestos (como en cualquier otra inversión, hay que conocer la fiscalidad vigente para determinar la rentabilidad final) del alquiler en el año, que será útil para conocer con exactitud estas métricas aplicadas a nuestras inversiones inmobiliarias en curso, ajustar precios, negociar costes, y hacer estimaciones e incorporar a la planificación de nuestra cartera con el fin de tomar las mejores decisiones.
Rentabilidad inmobiliaria bruta vs neta en una vivienda destinada al alquiler
La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda destinada al alquiler se calcula dividiendo los ingresos anuales generados por el alquiler entre el precio de adquisición de la vivienda, teniendo en cuenta todos los gastos asociados a la compra, como impuestos (ITP, IVA), gastos de notaría, registro, comisiones de agencia y posibles reformas necesarias, entre otros. Luego, el resultado se multiplica por cien para obtener el rendimiento porcentual. En resumen:
Ingresos de alquiler / precio de vivienda x 100 = Rentabilidad bruta
Veamos un ejemplo de una vivienda cuyo coste total de adquisición (precio vivienda + costes de adquisición) ha sido de 150.000€ y se alquila por 750€/mes. El cálculo sería el siguiente:
750 x 12 / 150.000 x 100 = 6,00%
En este caso, el 6% sería la rentabilidad bruta. Este valor de rentabilidad bruta es el que nos encontraremos en medios de información y en portales inmobiliarios como referencia de rentabilidad inmobiliaria, utilizando los precios promedio de alquiler y compra/venta de inmuebles.
Sin embargo, la rentabilidad bruta no tiene en cuenta los gastos fijos anuales asociados a la propiedad (comunidad, seguros de hogar, IBI, intereses en el caso de haber hipoteca, etc…), ni los gastos de mantenimiento (reparaciones, una derrama en la comunidad, la reposición de un electrodoméstico, por citar ejemplos), ni tampoco los gastos de gestión inmobiliaria (honorarios de la inmobiliaria, si se recurre a sus servicios para el alquiler), y los de formalización del contrato (gestoría, administrativos…), que según la nueva Ley de vivienda que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, correrán a cargo del arrendador.
Lo anterior nos lleva a considerar la rentabilidad neta antes de impuestos. Es decir:
(Ingresos de alquiler – gastos) / precio de vivienda x 100 = Rentabilidad neta antes de impuestos
Siguiendo con el ejemplo anterior, supongamos que los gastos anuales totales de la vivienda que alquilada por 750€ al mes asciendan a 4.500€. El cálculo sería el siguiente:
((750 x 12) – 4.500) / 150.000 x 100 = 3,33%
La rentabilidad neta siempre es menor que la bruta y es el valor que debemos considerar seriamente antes de lanzarnos a la compra de un inmueble como inversión. Es importante considerar, además, que la rentabilidad es antes de impuestos. Mención aparte en este capítulo merece el tipo de alquiler, ya que si el destinatario final es un arrendador que hará de nuestro alquiler su vivienda habitual, podremos aplicar (según la nueva Ley de vivienda que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024) deducciones del 50%, 60%, 70% y hasta el 90%, si el inmueble está ubicado en una “zona tensionada”, dependiendo de las características del inquilino y del contrato de alquiler, siempre que tengamos la consideración de pequeños propietarios. Quedan excluidas las bonificaciones fiscales de los arrendamientos vacacionales (plataformas como AirBnB y similares), a oficinas y, a grandes propietarios. Pero este capítulo es suficientemente extenso como para ocuparnos de él en otra publicación.
Prueba la calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Si te conviertes en seguidor habitual de este blog porque el contenido publicado es de tu interés, sabrás que la rentabilidad es siempre directamente proporcional al riesgo (en sentido amplio), pero no todas las inversiones son igual de eficientes. Esto es: para un mismo nivel de riesgo la rentabilidad obtenida no siempre es la más alta posible. Aplicada a la inversión inmobiliaria significa que, por más cantos de sirena que se escuchen sobre la rentabilidad en la inversión inmobiliaria, el alquiler bruto más la revalorización que obtendrás de la propiedad adquirida como inversión no será necesariamente el mayor que podrías obtener, dado el riesgo asumido.
Descontados los costes asociados, se puede dar el caso de que el rendimiento del alquiler incluso sea negativo, como están experimentando algunos inversionistas que compraron propiedades mediante créditos hipotecarios y ahora enfrentan gastos que superan los ingresos debido al rápido aumento del Euribor. Imagina que a este problema haya que sumarle el riesgo de tener la vivienda desocupada por unos meses o, peor aún, que el inquilino no pague, lo que significa que todo serían gastos. En este caso, al riesgo de interés y de liquidez habría que sumar el riesgo de crédito. La venta de un inmueble no es inmediata y en este caso, si hubiera que hacer frente a un crédito hipotecario, el riesgo es aún mayor porque hay que seguir atendiendo la deuda y sus costes, por lo que la forma de acelerar los plazos de la venta es mediante la bajada del precio, asumiendo así también un riesgo de mercado.
Por eso es crucial que, a pesar de lo atractiva que pueda parecer la inversión inmobiliaria o del afecto que podamos tener al ladrillo, evaluemos todos los riesgos con calma. Para empezar, aquí tienes a tu disposición una calculadora de rentabilidad inmobiliaria del alquiler, donde puedes obtener de manera real y objetiva la rentabilidad bruta y neta antes de impuestos en la explotación de tu inversión mediante arrendamiento. Es muy fácil de usar y, una vez ingreses los datos, podrás determinar si los rendimientos de la inversión valen la pena o si es mejor considerar otras opciones de inversión, incluso inmobiliarias, pero con menor riesgo y a través de fondos de inversión, que permitan tomar posiciones de forma diversificada en distintos inmuebles, delegando en una gestión profesional, tanto la inversión, como la propia explotación de los alquileres, ganando en eficiencia financiera y fiscal.
0 comentarios